洪住建提〔2025〕49號

朱清源代表：

您好！

關于您提出的《關于〈個人購房借貸/擔保合同〉中不合理條款的修改建議》收悉。首先感謝您對我市房地產市場健康發展的關心和建言獻策，經與市委金融辦共同研究，現就有關問題回復如下：

一、關于建議“刪除不合理條款：建議由住建局會同房管部門、銀行金融機構等，對上述格式合同中房地產企業無期限承擔擔保責任的不合理條款予以刪除。房地產企業的按揭貸款屬于階段性擔保責任，希望政府督促法院支持房地產企業不再無期限承擔擔保責任。”

房地產公司為按揭業務承擔階段性擔保責任，對于金融市場穩定具有重要意義。一是填補了銀行抵押權設立前的“抵押懸空期”，有效降低了銀行的信貸風險。在商品房預售階段，由于購房者所購房屋無法辦理產權登記，銀行無法直接設立抵押權。房地產企業提供階段性擔保，確保了銀行在這一期間的債權安全，避免因購房者違約導致銀行資金受損。二是有助于穩定房地產市場預期，促進金融與房地產市場的良性互動。房地產企業通過階段性擔保，能夠有效增強金融機構對按揭貸款業務的信心，推動金融機構合理投放信貸資源，支持剛需和改善性住房需求，避免因過度收緊信貸而引發市場恐慌。三是能夠促使房地產企業更加注重項目質量和交付進度。為了免除自身擔保責任，房地產公司亦會積極確保房屋按時交付并完成抵押登記，從而減少因項目爛尾或延遲交付引發的金融糾紛，維護金融市場秩序。因此，房地產公司在按揭業務中承擔階段性保證責任，不僅保障了金融機構的資金安全，還通過穩定市場預期、推動項目交付等方式，為金融市場的平穩運行提供了有力支持。

二、關于建議“設立辦理時限：在合同中明確規定購房人應在房產抵押登記后的一定期限內辦理他項權證，這不僅有利于保障房地產企業權益，也利于政府及時收繳契稅。”

推動購房人及時辦理抵押登記手續，銀行與房地產公司的訴求是一致的。從風險防控的角度出發，這不僅有助于解除開發商的階段性擔保責任，也能進一步保障銀行信貸資金安全。在實際操作中，銀行金融機構通過短信提醒、電話通知、現場告知等多種方式，積極督促購房人盡快辦理抵押登記手續，確保各方利益得到有效保障。同時，銀行業金融機構還定期與開發商溝通，及時反饋抵押登記辦理進度，共同推動購房人履行義務。對于因特殊原因未能及時辦理的個案，銀行還積極協調開發企業與購房人，推動問題妥善解決。

三、關于建議“明確違約責任：在合同中約定若購房人未在規定期限內辦理他項權證，需承擔一定的違約責任，如支付違約金、列入個人信用記錄等。”

為了更好推動購房人辦理抵押他項權證，盡早免除房地產公司的階段性擔保責任，保障銀行信貸資產安全。建議房地產開發企業與銀行溝通，在個人購房借貸/擔保合同中增加此條款。

南昌市住房和城鄉建設局

2025年5月30日