各縣（區）人民政府、開發區管委會，灣里管理局，市直各有關單位：

《南昌市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》已經2025年第37次市政府常務會審議通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

2025年12月16日

（此件主動公開）

南昌市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法

第一章  總  則

第一條 為進一步規范國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場行為，促進土地要素流通，提高土地資源配置效率，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《江西省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（贛府廳發〔2020〕12號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市本級范圍內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱“土地二級市場”）的建設、運行和管理，包括土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。

第三條 南昌市自然資源主管部門依法負責土地二級市場的建設、管理和監督。

發改、財政、國資、稅務、住建、市場監管、金融等相關部門按照各自職責，做好土地二級市場管理相關工作。

第四條 有下列情形之一的，國有建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押：

（一）經司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式禁止、限制轉讓、出租、抵押的；

（二）土地出讓合同等書面協議中明確約定禁止、限制轉讓、出租、抵押的；

（三）共有國有建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物，未經其他共有人書面同意的；

（四）存在權屬爭議的；

（五）未依法取得國有建設用地使用權不動產權證書的；

（六）法律法規規定禁止轉讓、出租、抵押的其他情形。

第二章  國有建設用地使用權轉讓

第五條 本辦法所稱國有建設用地使用權轉讓，是指各類導致建設用地使用權轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。土地招拍掛競買時已明確成立新公司開發，成交后按約定與新公司簽訂土地出讓合同的不視為轉讓。國有建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。涉及房產轉讓而引起“連房帶地”轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定，辦理相關手續。

第六條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓，應當經市人民政府依法批準，按以下方式辦理：

（一）土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可以繼續保留劃撥方式，不補繳土地出讓金，直接辦理轉移登記；

（二）土地用途不符合《劃撥用地目錄》但符合規劃的，由受讓方補繳土地出讓金，自然資源主管部門為其辦理土地出讓手續和不動產登記。

第七條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓，按以下標準補繳土地出讓金：

（一）整宗土地使用權轉讓，補繳土地出讓金的，應委托依法備案的土地評估機構評估，自然資源主管部門參考評估價格，集體研究確定應補繳土地出讓金，并擬訂土地出讓方案，報市人民政府批準。

（二）屬于已登記分戶的城鎮住宅轉讓的，由購房人按房屋成交價格的1%繳納土地出讓金，房屋成交價格參照稅務部門計征契稅時計稅價格確定。房屋部分份額轉讓與房屋全部份額轉讓均按房屋總建筑面積計繳，即土地出讓金金額=房屋計稅價格（每平方米單價）*房屋建筑面積*1%。

（三）屬于已登記分戶的非住宅轉讓的，土地出讓金的計價基礎為網格商業樓面基準地價。受讓人應繳納的土地出讓金數額=宗地所在網格商業樓面基準地價*樓層修正系數*期日修正系數*60%（期日修正是指依據城市地價監測成果，以申請補辦時點上一季度南昌市商業用地地價指數為基準進行修正；期日修正系數、商業用地樓層修正系數由自然資源主管部門定期公布實施）。

第八條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

（三）法律法規規定的其他條件。原土地出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

對已投資額占投資總額是否超過25%，可以項目現狀建設情況、經依法批準的項目建設方案為依據，委托具有相關資質的機構進行評估認定。

宗地出讓時設置了有關業態等出讓條件的招商引資類項目土地轉讓，由自然資源主管部門征求市直相關部門意見并報市政府同意；屬企業投資工業項目“標準地”的，由轄區政府（管委會、灣里管理局）提出意見。

第九條 房屋建設工程投資額未達到投資總額25%的出讓國有建設用地使用權轉讓，可以預告登記轉讓；宗地出讓時設置了有關業態等出讓條件的招商引資類項目自然資源主管部門征求市直相關部門意見并報市政府同意后可以預告登記轉讓；屬企業投資工業項目“標準地”的，由轄區政府（管委會、灣里管理局）提出意見。按照“先投入后轉讓”原則，交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同，先辦理預告登記，允許受讓人憑預告登記證明辦理項目立項、投資項目核準（備案）、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、消防設計審查等規劃、建設、消防審批手續，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉移登記。建設項目轉讓前已辦理規劃、建設、消防等審批手續的，可憑預告登記證明辦理項目相關審批手續變更。

第十條 國有建設用地使用權分割轉讓的，應當經自然資源主管部門批準，并符合有關法律法規或土地出讓合同約定、劃撥決定書規定。劃撥決定書、出讓合同明確移交的附屬設施、配套設施等，可依據土地核驗范圍直接辦理分割轉讓，如土地核驗未明確標出范圍的，可依據批準的規劃方案范圍直接辦理分割轉讓。

分割轉讓后的建設用地的使用年限為土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第十一條 擬分割后的地塊應具備獨立的分宗條件，分割界線不得切割建（構）筑物，應滿足安全、消防和環保等相關法律法規要求，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在轉讓合同中明確有關權利和義務。

工業用地分割應不影響生產、經營和使用功能，工業用地內的行政辦公樓、生活服務設施等分割時，影響生產、經營和使用功能的，不得單獨分割轉讓。

未完成開發建設的土地，在不改變原劃撥決定書規定或出讓合同約定的前提下，按照批準的規劃方案滿足獨立分宗條件、不損害建筑功能完整性的，可分割轉讓，轉讓時應明確交易雙方各自用地范圍內的土地用途和建筑規模等內容，作為規劃審批和規劃核實的依據。     

第十二條 國有建設用地使用權合并轉讓的，應當經自然資源主管部門批準，并符合有關法律法規或土地出讓合同約定、劃撥決定書規定。其中涉及土地用途一致的劃撥類國有建設用地使用權合并的無需批準，可直接辦理合并登記。

合并前多宗土地剩余使用年限不一致的，土地使用權人可按照等價值原則重新確定剩余土地出讓年限，也可補繳一定年限土地出讓金后按較長年限確定合并后的宗地剩余使用年限。自然資源主管部門應當組織依法備案的土地評估機構分別評估宗地合并前后的土地價值。合并后宗地的土地價值高于合并前多宗土地價值總和的，土地使用權人應當補繳土地出讓金。

第十三條 土地合并涉及的宗地應為界限相鄰地塊，且土地用途、土地使用權人、土地使用權類型一致。合并后的宗地需滿足安全、消防和環保等相關法律法規要求。

第十四條 土地合并涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權類型的，原則上統一辦理為出讓，其中劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓金；合并宗地用途符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權人可選擇保留劃撥方式。

第十五條 以作價出資或入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準國有建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可根據權利人申請，保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式，土地使用年限為原土地使用者的作價出資或入股的剩余年限。

第十六條 授權經營建設用地使用權，在授權經營期內，可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業、控股公司、參股企業之間轉讓。權利人可憑被授權國家控股公司、國有獨資公司和集團公司的土地處置文件，直接辦理不動產登記手續。但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時，須經依法批準，補繳土地出讓收入，權利類型變更為出讓。出讓金補繳標準，參照劃撥土地補辦出讓有關規定執行。

第十七條 國有建設用地使用權轉讓申報價格比標定地價低20%以上的，市人民政府可行使優先購買權納入土地儲備。

第三章  國有建設用地使用權出租

第十八條 本辦法所稱國有建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將國有建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

國有建設用地使用權出租的，出租人與承租人應簽訂國有建設用地使用權出租合同或房屋租賃合同，出租期限不得超過土地使用權剩余年限，且最高不得超過20年。

第十九條 全部或部分國有建設用地使用權出租后，土地出讓合同、劃撥決定書載明的權利、義務仍由原國有建設用地使用權人承擔。

第二十條 建立劃撥國有建設用地使用權出租收益年度申報制度，由出租人依法向稅務部門申報并繳納土地收益，不再另行單獨辦理建設用地使用權出租的批準手續。土地收益納入土地出讓收入管理。

第二十一條 土地使用權人將劃撥建設用地使用權，以營利為目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%繳納土地收益；地上沒有房屋的，按租金的30%繳納土地收益。

劃撥建設用地使用權出租土地收益指導價由市自然資源主管部門委托專業評估機構，參照宗地所在區域、對應土地用途的最新基準地價及市場行情進行評估，并報市人民政府批準后公布實施。指導價應定期更新，與基準地價更新周期保持同步。

第四章  國有建設用地使用權抵押

第二十二條 本辦法所稱國有建設用地使用權抵押，是指土地使用權人（抵押人）將其合法取得的國有建設用地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產向抵押權人履行債務做出的擔保行為。抵押人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權以抵押財產折價或者拍賣、變賣的價款優先受償。

第二十三條 自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

第二十四條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

第二十五條 以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。

第二十六條 對不以公益為目的的教育、醫療衛生、養老等社會領域企業以有償方式取得的國有建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資的，可由抵押權人和抵押人采取告知承諾制等措施，保障抵押權實現后原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

第二十七條 宗地部分開發建設，且有部分房屋預售、轉讓的，不影響抵押權的設立，但應明確抵押范圍不包含已經預售或轉讓及無償移交給屬地政府的公益性質的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施的不動產權。已設立抵押權，因抵押權延期、擔保范圍變化等原因可申請抵押權變更登記。

第五章  市場建設、服務與監管

第二十八條 國有建設用地使用權交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息；可自行協商交易，也可通過全國土地二級市場交易服務平臺、江西省建設用地使用權二級市場網上交易系統公開交易；涉及企業國有資產交易的，應符合國有資產交易監督管理有關規定。轉讓、出租交易雙方達成一致后簽訂書面合同。

第二十九條 自然資源主管部門應當加強交易管理與不動產登記的有序銜接。引導社會中介機構參與土地二級市場評估、咨詢、法律服務等中介服務，誠信經營。

第三十條 國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及稅費的，按照國家稅收政策規定執行。國有建設用地使用權二級市場網上交易服務費按照國家和省公共資源交易的有關規定執行。

第三十一條 國有建設用地使用權二級市場轉讓、出租、抵押過程中產生的需上繳財政的收入應及時足額上繳。

第三十二條 自然資源主管部門會同同級財政、稅務、住建、市場監管、國資、法院等相關部門建立健全信息平臺互通共享機制，實現土地二級市場交易及監管信息資源共享。

第三十三條 司法機關在涉地處置決定作出前向自然資源主管部門了解所涉不動產的權利、原出讓合同約定的權利義務等情況，自然資源主管部門應當依法履行協助執行義務，及時提供相應材料信息。對已經人民法院判決生效涉及土地使用權轉讓的案件，自然資源主管部門應當配合執行。

政府有關部門或事業單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。國有產權交易管理沒有強制規定的，應通過土地一、二級市場交易平臺公開轉讓。

第三十四條 建立健全土地二級市場的動態監測監管制度，完善監測監管信息系統。

第六章  附  則

第三十五條 本辦法中市本級范圍為東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區、新建區、紅谷灘區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區、灣里管理局。南昌縣、進賢縣、安義縣對轄區內的土地二級市場管理參照本辦法執行。

第三十六條 法律、法規、規章等對土地二級市場交易另有規定的，從其規定。

第三十七條 本辦法自2026年1月18日起施行。《南昌市人民政府關于印發南昌市建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）的通知》（洪府發〔2017〕54號）、《南昌市人民政府關于印發南昌市建設用地使用權轉讓（出租）交易規定（試行）的通知》（洪府發〔2017〕55號）、《南昌市人民政府關于印發南昌市建設用地使用權抵押登記實施辦法（試行）的通知》（洪府發〔2017〕56號）、《南昌市人民政府關于印發南昌市產業用地宗地分割登記規定（試行）的通知》（洪府發〔2017〕57號）、《南昌市人民政府關于進一步優化劃撥土地使用權補辦出讓手續辦理流程的通知（試行）》（洪府發〔2017〕58號）、《南昌市人民政府關于加強國有劃撥土地使用權出租土地收益管理的通知（試行）》（洪府發〔2017〕59號）、《南昌市人民政府辦公廳關于印發南昌市劃撥國有土地上城鎮住房轉讓不動產登記辦法的通知》（洪府廳發〔2017〕116號）同時廢止。

洪府規發〔2025〕2號